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부모와 자식 간의 부동산 명의 변경 방법에는 증여와 매매 두 가지 방법이 있습니다.
각각의 방법에 따라 발생하는 세금과 절차가 다르므로 본인의 상황에 맞게 신중히 선택해야 합니다.
📑 목차
1️⃣ 부모 자식 간 부동산 명의 이전 방법
✅ 증여(무상 이전) - 부모가 자녀에게 부동산을 무상으로 이전하는 방식입니다. 증여세가 발생합니다.
- 증여재산가액에서 5,000만 원(부모-자식 간 공제액)을 제외한 후 과세표준을 적용해 10~50% 세율을 부과합니다.
- 예: 2억 원짜리 아파트를 증여하면 (2억 - 5,000만 원) × 세율로 증여세 계산
✅ 매매 (유상 이전) - 부모가 자녀에게 정상적인 매매 방식으로 부동산을 양도하는 경우입니다.
- 자녀는 부모에게 매매 대금을 송금해야 하며, 부모는 양도소득세를 부담할 수 있습니다.
- 매매 가격이 시가보다 현저히 낮을 경우 증여로 간주될 수 있음
2️⃣ 절세를 위한 최적의 방법은?
- ✅ 부담부증여 활용 - 대출이 있는 경우 대출을 자녀가 승계하면 증여세 부담 감소
- ✅ 장기 거주 후 매도 - 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 절세 가능
- ✅ 공동명의 활용 - 부모와 자녀가 공동명의로 변경 후 점진적으로 증여
3️⃣ 증여세 및 양도소득세 예상 부담
| 구분 | 세금 종류 | 적용 세율 및 기준 |
|---|---|---|
| 증여 | 증여세 | 증여재산가액 – 5,000만 원 × (10~50%) |
| 매매 | 양도소득세 | 양도차익 × 장기보유특별공제 후 과세표준에 따라 6~45% 적용 |
| 부담부증여 | 증여세 + 양도소득세 | 대출액만큼 양도세, 나머지는 증여세 부과 |
4️⃣ 아파트 명의 변경 절차
- 필요 서류 준비 (가족관계증명서, 등기권리증, 인감증명서 등)
- 세금 신고 (증여세 또는 양도소득세 신고)
- 등기 이전 신청 (법원 등기소 또는 온라인 신청 가능)
5️⃣ 명의 변경 시 추가 비용 발생 여부
- ✅ 취득세(3.5%) 부과
- ✅ 양도소득세 - 1세대 1주택 비과세 요건 충족 시 면제
- ✅ 중개수수료 및 기타 비용 발생 가능
6️⃣ 부모 자식 간 명의 변경 FAQ
Q1. 증여와 매매 중 어떤 방식이 더 유리할까요?
➡️ 증여는 증여세 부담이 크지만, 매매는 양도소득세와 취득세 부담이 있습니다.
부담부증여를 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
Q2. 시가보다 낮은 금액으로 매매해도 되나요?
➡️ 시가보다 30% 이상 낮은 가격으로 거래하면 증여로 간주될 가능성이 있습니다.
Q3. 명의 변경 후 대출은 어떻게 되나요?
➡️ 증여의 경우 대출 승계가 어렵습니다. 매매 방식으로 하면 자녀가 새롭게 대출을 받아야 합니다.
Q4. 1세대 1주택 비과세 조건은 무엇인가요?
➡️ 2년 이상 보유(조정지역은 2년 거주 포함)한 1주택자는 양도소득세 면제 혜택을 받을 수 있습니다.
Q5. 증여세 신고는 언제까지 해야 하나요?
➡️ 증여받은 날의 말일부터 3개월 이내에 신고해야 합니다.
📢 결론: 명의 변경은 사전 계획이 필수!
- ✅ 증여세 공제 한도(5,000만 원) 활용
- ✅ 부담부증여를 통해 일부 양도세로 절세 가능
- ✅ 1세대 1주택 비과세 조건을 활용해 양도소득세 절감 가능
📌 전문가 상담을 통해 최적의 절세 전략을 세우세요!
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