부모님이 소유한 아파트를 자녀에게 명의 변경하려고 하면 생각보다 복잡한 절차와 세금 문제가 걸림돌이 됩니다.
"증여하는 게 나을까? 매매가 유리할까?" 고민이 많으실 텐데요.
✔ 세금 부담을 줄이려면 어떤 방법이 좋을까요?
✔ 명의 변경 절차는 어떻게 진행해야 할까요?
✔ 이전 후 추가 세금 부담은 없을까요?
이 글에서는 부모 자식 간 아파트 명의 변경 방법과 절세 팁을 쉽고 자세히 알려드릴게요. 🙂
📌 목차
- 부모 자식 간 아파트 명의 변경, 어떤 방법이 있을까?
- 증여 vs 매매, 어느 것이 더 유리할까?
- 명의 변경 시 발생하는 세금 (증여세, 취득세, 등록세)
- 명의 변경 절차 & 필요한 서류
- 명의 변경 후 추가적으로 고려해야 할 사항
- [FAQ] 명의 변경 시 자주 묻는 질문 5가지
1. 부모 자식 간 아파트 명의 변경, 어떤 방법이 있을까?
부모와 자녀 사이의 아파트 명의 변경은 크게 "증여"와 "매매" 두 가지 방법이 있습니다.
✅ 1) 증여 (무상 이전)
부모가 자녀에게 아파트를 무료로 넘기는 방법입니다.
그러나 증여세가 발생할 수 있습니다.
✔ 증여세 면제 한도
- 부모가 자녀에게 증여 시 5천만 원까지는 세금이 부과되지 않아요.
- 하지만 5천만 원을 초과하면 **10~50%**의 증여세율이 적용됩니다.
👉 예시: 부모님이 시가 3억 원짜리 아파트를 증여하면,
증여세 면제 한도 5천만 원을 제외한 2억 5천만 원이 과세 대상이 됩니다.
✅ 2) 매매 (유상 이전)
부모가 자녀에게 아파트를 판매하는 형식으로 명의 변경하는 방법입니다.
이 경우 취득세, 등록세가 발생하지만, 증여보다 세금 부담이 적을 수도 있습니다.
✔ 매매 시 유의할 점
- 자녀가 부모에게 실거래가로 아파트를 사야 합니다.
- 금전 거래가 실제로 발생해야 하며, 이를 증빙할 수 있어야 합니다.
- 매매 후 양도소득세 문제가 생길 수 있으니 주의해야 합니다.
2. 증여 vs 매매, 어느 것이 더 유리할까?
비교 항목증여매매
| 발생 비용 | 증여세 + 취득세 + 등록세 | 취득세 + 등록세 + 양도소득세 |
| 세금 부담 | 증여세율 10~50% | 매매가가 낮다면 세금 절감 가능 |
| 유리한 경우 | 부모가 무상으로 주고 싶을 때 | 실제 매매 계약이 가능한 경우 |
📌 절세 전략
아파트 시가가 낮을 때는 증여보다 매매가 유리할 수 있음.
부담부증여(대출 승계) 방식도 고려할 수 있음.
3. 명의 변경 시 발생하는 세금 (증여세, 취득세, 등록세)
✅ 증여세
증여 금액세율
| 5천만 원 이하 | 비과세 |
| 5천만 원 ~ 1억 원 | 10% |
| 1억 원 ~ 5억 원 | 20% |
| 5억 원 ~ 10억 원 | 30% |
📌 부담부증여 활용하면 절세 가능!
- 부모가 대출을 승계한 상태로 증여하면 대출금 부분은 양도세 과세 대상이 되어 증여세 부담이 줄어듦.
✅ 취득세 & 등록세
- 증여 시 취득세: 3.5%
- 매매 시 취득세: 1.1% (1주택 기준)
- 등록세: 0.8%
4. 명의 변경 절차 & 필요한 서류
✅ 1) 증여 절차
- 아파트 증여 계약서 작성
- 증여세 신고 및 납부 (국세청)
- 취득세 납부
- 등기 이전 신청 (법무사 또는 등기소 방문)
✅ 2) 매매 절차
- 실거래 신고 (부동산 계약서 작성)
- 매매계약서 공증
- 취득세 신고 및 납부
- 소유권 이전 등기 신청
📌 필요한 서류
- 등기부등본
- 가족관계증명서
- 신분증 사본
- 매매계약서 또는 증여계약서
- 취득세, 증여세 납부 영수증
5. 명의 변경 후 추가적으로 고려해야 할 사항
✔ 재산세 증가 여부 확인
✔ 1가구 2주택 여부에 따른 세금 문제
✔ 향후 매도 시 양도세 고려
6. [FAQ] 명의 변경 시 자주 묻는 질문 5가지
Q1. 부모 자식 간 명의 변경 시 증여세 없이 가능한 방법이 있나요?
A. 증여세 면제 한도(5천만 원) 내에서 부분 증여하거나, 부담부증여(대출 승계)를 활용하면 세금 부담을 줄일 수 있습니다.
Q2. 명의 변경 후에도 부모님이 계속 거주할 수 있나요?
A. 네, 가능합니다. 다만, 향후 매도 시 명의자는 양도소득세를 부담할 수 있습니다.
Q3. 부모님 명의에서 공동명의(부모+자녀)로 변경하는 것도 가능한가요?
A. 가능합니다. 다만, 공동명의 시 취득세 및 증여세가 부과될 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.
Q4. 매매로 명의 변경할 경우 부모님이 양도소득세를 내야 하나요?
A. 네, 부모님이 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하면 양도세를 내야 합니다.
Q5. 등기 이전은 직접 할 수도 있나요?
A. 가능합니다. 하지만 절차가 복잡하므로 보통 법무사를 이용하는 것이 일반적입니다.
💡 마무리: 절세 전략을 고려한 명의 변경이 중요합니다!
부모 자식 간 아파트 명의 변경은 세금과 절차를 꼼꼼히 따져봐야 하는 작업입니다.
✔ 증여 vs 매매 중 어떤 방법이 유리한지 계산해보고,
✔ 절세 전략을 세운 후 진행하는 것이 가장 중요합니다!
명의 변경을 고려하고 있다면 세무사 또는 법무사 상담을 받아보세요! 😊